Ingatlan vásárlás vagy eladás előtt sokakban felmerül a kérdés: hogyan zajlik pontosan az ingatlan adásvétel menete? A lakás- vagy házvásárlás nemcsak jelentős anyagi döntés, hanem komoly jogi ügylet is, amelynek biztonságos lebonyolítása ügyvéd közreműködéséhez kötött. Az alábbi cikk bemutatja, milyen lépéseken keresztül jutunk el az első szándéknyilatkozattól a földhivatali bejegyzésig.

1. Előzetes megállapodás – foglaló, vételi szándék

Az ingatlan adásvételi folyamat jellemzően egy szóbeli vagy írásbeli vételi ajánlattal kezdődik. Gyakori, hogy az eladó és a vevő előzetesen megegyeznek a vételárban, a birtokbaadás időpontjában és a fizetési ütemezésben.

Ezen a ponton gyakran sor kerül foglaló átadására is, amely biztosítja a felek szándékát, de fontos tudni, hogy a foglaló jogi érvényessége csak ügyvéd által ellenjegyzett szerződés esetén áll fenn.

2. Ügyvédi közreműködés és szerződéskötés

Magyarországon az ingatlan adásvételi szerződés érvényességéhez kötelező az ügyvédi ellenjegyzés. Az ügyvéd feladata többek között:

• A tulajdoni lap lekérése és az ingatlan jogi helyzetének ellenőrzése (pl. tehermentes-e, van-e rajta haszonélvezeti jog, elidegenítési tilalom).
• A felek adatainak egyeztetése.
• A vételár és fizetési határidők rögzítése.
• A birtokbaadás időpontjának és feltételeinek meghatározása.
• A szerződés megfogalmazása és jogszabályoknak való megfeleltetése.

A szerződés tervezetét az ügyvéd előzetesen elküldi a feleknek ellenőrzésre, majd egyeztetett időpontban megtörténik annak személyes aláírása és ellenjegyzése.

3. Földhivatali eljárás – tulajdonjog bejegyzés

Az aláírt szerződés alapján az ügyvéd benyújtja a földhivatalhoz a tulajdonjog bejegyzés iránti kérelmet. Az eljárás megindításához csatolni kell:

• a szerződés másolatát,
• az ügyvéd által kitöltött kérelem nyomtatványt,
• az illeték befizetésének igazolását (ez általában 10.600 Ft).

A földhivatal függőben tartással vezeti át a tulajdonjog-változást, amely akkor válik véglegessé, ha a teljes vételár megfizetésre került, és az eladó ehhez hozzájáruló nyilatkozatot tesz.

4. Vételár megfizetése és birtokbaadás

A vételár kifizetésére a felek által meghatározott ütemezés szerint kerül sor. Gyakran előfordul, hogy:

• egy részlet foglalóként,
• a fennmaradó összeg ügyvédi letéti számlára érkezik, és
• a földhivatali bejegyzés után történik meg a birtokbaadás.

A birtokbaadásról érdemes jegyzőkönyvet készíteni, amely rögzíti a mérőórák állását és az ingatlan állapotát.

5. Ingatlan vásárlása után a vagyonszerzési illeték mértéke

A vagyonszerzési illeték mértéke függ a megvásárolt ingatlan árától, vagyis az adásvételi szerződésben feltüntetett összegtől.

A vagyonszerzési illeték a jogszabály szerint a vételár 4%-a. Vagyis egy 100 milliós ingatlan esetén a vagyonszerzési illeték összege 4 millió fotint. Viszont, ha az ingatlan értéke 1 milliárd forint felett van, akkor az illeték 2%-ra csökken, és összességében nem haladhatja meg a 200 millió forintot.

6. Mikor jár illetékmentesség?

1. Házastársként, testvérekként, egyenes ági rokononként. Az illetékmentes vagyonátruházás tulajdonképpen egyenlő az ajándékozással. Fontos tudni, hogy az illetékmentesség a házasság felbomlása után is megmarad: válás esetén illetékfizetés nélkül lehet kivásárolni a másik felet, özveggyé válás esetén pedig nincs kötelező illetékfizetés az örökölt ingatlanra.
2. Építési telek vásárlása esetén, akkor, ha négy éven belül, a telek hasznos alapterületének legalább 10%-át elérő ingatlant építünk.
3. 30 millió forint értéket nem meghaladó új építésű ingatlan vásárlása esetén akkor, ha négy éven belül, a telek hasznos alapterületének legalább 10%-át elérő ingatlant építünk.
4. Ha az újonnan vásárolt ingatlanunk nem haladja meg az előző ingatlan értékét. Ez abban az esetben igaz, ha a régi ingatlanunk eladása utáni három éven belül sor került az új ingatlan megvásárlására.
5. Ha a Magyar Állam, önkormányzat, egyházi jogi személy, köztestület, vagy közhasznú nonprofit szervezet minőségében vásárolunk ingatlant.
6. Családi Otthonteremtési Kedvezmény (CSOK) igénybevételével vásárolt ingatlan esetén szintén nem kell vagyonszerzési illetéket fizetni.

Összegzés

Az ingatlan adásvétel menete több jogi és gyakorlati lépésből áll. Bár a folyamat nem bonyolult, a megfelelő ügyvédi támogatás elengedhetetlen ahhoz, hogy minden szabályos, biztonságos és gyors legyen. Legyen szó lakás-, telek- vagy házvásárlásról, mindig érdemes időben ügyvédhez fordulni, aki segít eligazodni a jogi részletekben és biztosítja, hogy az adásvételi szerződés megfeleljen minden törvényi előírásnak.